Hypothekensubventionen in Armenien: starker Stimulus mit hohen Kosten

Beschreibung des Hypothekensubventionsprogramm

Im Jahr 2015 führte Armenien ein Hypothekenförderprogramm ein, das die Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt ankurbeln sollte, insbesondere für neu gebaute Wohnimmobilien. Das Programm ermöglicht es berechtigten Begünstigten, eine Rückerstattung der Hypothekenzinsen zu erhalten (jedoch nicht der Tilgungszahlungen), wobei die Obergrenze bei der Höhe der vom Kreditnehmer gezahlten Einkommensteuer liegt. Derzeit ist die gesamte Einkommensteuerrückerstattung für Kreditnehmer oder Mitkreditnehmer auf 750.000 AMD (ca. 2.000 USD) pro Quartal begrenzt.

Seit seiner Einführung wurde das Programm rege genutzt; bis Ende 2025 wurden rund 62.000 Begünstigte verzeichnet. Derzeit ist vorgesehen, dass die Förderung bis 2029 läuft, auch wenn ihr Wirkungsbereich kürzlich eingeschränkt wurde. Seit Anfang 2025 sind neu erworbene Immobilien in Eriwan nicht mehr förderfähig. Ab Januar 2027 gilt die Rückerstattung nicht mehr für Immobilien in den Provinzen Aragatsotn, Ararat, Armavir oder Kotayk, und ab 2029 wird das Programm in allen Regionen außer den Grenzgebieten eingestellt.

Wichtiger Stimulus für die Bauwirtschaft

In den letzten Jahren hat sich das Programm zu einem wichtigen Anreiz für die Bevölkerung entwickelt, neue Wohnimmobilien zu erwerben, unabhängig davon, ob diese bereits fertiggestellt wurden oder sich noch im Bau befinden. Zwischen 2015 und 2024 wurden etwa 34.000 Wohnungen gebaut, wobei sich der Großteil der Neubauten in Eriwan und den angrenzenden Provinzen befand. Im Jahr 2024 befanden sich rund 94% der neu gebauten Apartments in diesen Gebieten. Insgesamt hat sich der jährliche Wert der fertiggestellten Wohnimmobilien seit 2015 verdreifacht und erreichte im Jahr 2024 319 Mrd. AMD (ca. 812 Mio. USD).

Angetrieben durch die steigende Nachfrage im Rahmen des Hypothekensubventionsprogramms sind die Immobilienpreise deutlich gestiegen. Vor allem die Preise für Wohnungen in Eriwan sind stark in die Höhe geklettert. Im Stadtzentrum (Kentron) haben sich die Preise verdoppelt, während sie in Arabkir und Davtashen um 75% bzw. 73% gestiegen sind (2025 im Vergleich zu 2015). Auch in den Provinzen sind die Preise stark angezogen, vor allem seit 2022.

Starkes Wachstum des Hypothekenportfolios

Der Hypothekenmarkt in Armenien ist seit dem Start des Förderprogramms erheblich gewachsen. Im Jahr 2025 erreichte das Hypothekenportfolio der Banken etwa 1.700 Mrd. AMD oder rund 4,4 Mrd. USD – etwa das Neunfache des Wertes von Ende 2014. Das Portfolio ist stark konzentriert: Etwa 42 % entfallen auf zwei Geschäftsbanken, die Ameriabank (23 %) und die Ardshinbank (19 %). Bislang gab es keine Bedenken hinsichtlich der Finanzstabilität. Trotz des erheblichen Wachstums ist der Gesamtanteil notleidender Hypothekarkredite sehr niedrig geblieben (Nov. 2025: 0,15 %).

Die Währungszusammensetzung der Hypothekendarlehen hat sich im Laufe der Zeit verändert. Ab Mai 2023 müssen alle Hypothekendarlehen in Armenien ausschließlich in armenischen Dram vergeben werden. So bestanden Ende 2025 rund 94% des Portfolios aus Darlehen in Landeswährung. Die Zinssätze für Hypothekendarlehen in Landeswährung sind in den letzten Jahren relativ stabil geblieben.

Fiskalische Auswirkungen des Programms

Das Hypothekenförderprogramm kurbelte zwar die Konjunktur im Bau- und Bankensektor an, verursachte aber auch hohe finanzielle Belastungen für den armenischen Staatshaushalt. Im Durchschnitt wurden jährlich rund 80% der Hypothekenzinsen an die Begünstigten zurückerstattet. Die Rückerstattungen aus dem Staatshaushalt beliefen sich im Zeitraum von 2015 bis 2025 auf insgesamt 305 Mrd. AMD, was ca. 748 Mio. USD entspricht. Allein 2025 waren dies 96 Mrd. AMD (248 Mio. USD), was 3,6 % der Steuereinnahmen entspricht.

Auf Grundlage der aktuellen Empfängerstruktur gehen wir davon aus, dass Rückzahlungen mindestens bis 2044 geleistet werden müssen. Ohne Berücksichtigung neuer Kredite und unter der Annahme einer jährlichen Ausstiegsrate von 0,5% werden die Gesamtrückzahlungen für den Zeitraum 2026-2044 auf 1.098 Mrd. AMD geschätzt, was 2,9 Mrd. USD entspricht. Der Druck auf den Staatshaushalt dürfte in den kommenden Jahren am größten sein und ab 2031 allmählich nachlassen. Mit einer höheren finanziellen Belastung ist zu rechnen, falls die durchschnittlichen Hypothekenzinsen steigen oder die Inanspruchnahme des Programms in den Provinzen deutlich zunehmen sollte.

Ausblick

Das Hypothekensubventionsprogramm trug zu einem starken Wachstum sowohl im Bau- als auch im Bankensektor bei. Neben dem Bedarf an neuem Wohnraum war der Mangel an anderen Investitionsmöglichkeiten inmitten einer zuletzt boomenden Wirtschaft ein wesentlicher Faktor für seinen Erfolg. Gleichzeitig stiegen die Einnahmeausfälle für den Staatshaushalt in den letzten Jahren erheblich an, und die wachsende finanzielle Belastung schränkte den Spielraum für eine Fortsetzung des Programms ein. Die schrittweise Einstellung ist daher eine konsequente Entscheidung der Regierung. Dies wird jedoch wahrscheinlich negative Auswirkungen auf die Bautätigkeit haben, mit möglichen Spillover-Effekten auf die Gesamtwirtschaft. Sollte die Regierung beschließen, dem Bausektor neue Impulse zu geben, könnten Maßnahmen zur Energieeffizienz im Fokus stehen. Außerdem wird angesichts der Tatsache, dass die meisten Hypothekendarlehen im Rahmen des Programms nach Tilgungsplänen zurückgezahlt werden, der Anteil der (subventionierten) Zinszahlungen im Laufe der Zeit sinken, während der Anteil der (nicht subventionierten) Tilgungszahlungen steigen wird. Diese Verschiebung könnte das Ausfallrisiko für einige Begünstigte erhöhen und sollte genau beobachtet werden.

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Dieser Newsletter basiert auf der Policy Study Armenian mortgage subsidy programme: description, implications and outlook.

Quellen

• State Revenue Committee (SRC, 2025). Dataset requested by Modex in 2025. Includes the annual number of beneficiaries of the program, income tax refunded to the beneficiaries by years, interest payments of beneficiaries of the program, distribution of mortgage agreements by marzes, information about the mortgage agreements of beneficiaries, including the prices of residential real estate, year of purchase, number of co-borrowers, etc.
• Statistical Committee of the Republic of Armenia (Armstat, 2025). Newly constructed residential real estate by marzes and years in AMD. “Сonstruction in the Republic of Armenia” annual reports. Retrieved July 10, 2025 from https://www.armstat.am/am/?nid=82
• Central Bank of Armenia (CBA, 2025a). Mortgage portfolio by currency and lending institutions. Retrieved November 30, 2025, from https://www.cba.am/hy/statistics/commercial-banks-and-credit-organizations-loans-by-fields-monthly/233
• Ministry of Finance (MoF, 2025). Collected taxes and fees. Retrieved July 28, 2025, from the reports of the execution of the state budget from https://minfin.am/hy/page/hy_hashvetvutyunner